中国二手房价格普跌!这些城市为何仍在逆市上涨?

来源:每日经济新闻 | 发布日期:2023-11-24 18:04

今年以来,二手房价格下跌城市数量越来越多。

国家统计局数据显示,10月全国70城二手住宅销售价格指数环比下跌的城市达到67个,较9月增加2个;环比上涨城市仅两个,一个城市持平。同比下跌城市为67个,与9月持平;今年1~10月,二手房平均价格下跌的城市为65个,较9月新增1个。

每经记者孔泽思摄

《每日经济新闻》记者查询国家统计局数据发现,今年1月,全国70城二手房价格环比上涨城市数量为13个,同比上涨城市数量为6个。

不过,值得注意的是,仍有一些城市的二手房价格在逆势上涨。如杭州10月份二手房价格环比上涨了0.5%,成都则同比上涨了3.1%,北京今年前10月平均上涨了2.2%。

二手房价格整体下行

据诸葛找房统计,10月份一线、二线、三线城市二手住宅价格环比跌幅分别为0.8%、0.5%、0.6%。

就算是一线城市的二手房价格也走入了下行通道。在9月短暂的回升后,10月份一线城市二手房价格再度转降,回暖的持续性不足,这也与一线城市松绑政策的出台相对保守稳健相关。相较于二三线城市,一线城市在“认房不认贷”后虽有小幅调整但是始终没有大幅度的松绑政策巩固加持,导致后续房价回升动力不足。

以北京为例,10月份的二手房市场成交遇冷,成交量止升转降,同比跌幅扩大。

诸葛数据研究中心监测数据显示,10月北京二手住宅成交10653套,环比下降25.3%;同比下降5%,同比降幅较上月扩大4.5个百分点。在价格方面,10月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比仅为6.2%,较上月回落5.4个百分点。

另据国家统计局数据,10月北京二手房价格环比下降1.1%,同比下降0.2%。“继‘认房不认贷’之下涨价信心短暂回升后,持续性再度显露不足,市场信心提振的持续性仍有待加强。”诸葛找房研究中心分析表示。

再如上海,就算是曾经的“顶流”地段学区房如今也待价而沽。如此前《每日经济新闻》记者曾实地走访的紧邻陆家嘴的世纪大道区域,尽管部分房源单价仍在10万元以上,但实际成交价已经跌破了预期。

据上海链家研究院的监控数据,10月份上海全市共成交二手房1.33万套,环比下降13%,同比下降19%;价格方面,成交均价为40670元/平方米,环比下降3%,同比增长3%。

“随着政策刺激频率和力度减弱,既有需求基本释放完毕,市场再度滑坡。”诸葛数据研究中心分析指出,9月全国出台楼市松绑政策共144次达年内峰值,10月降至86次。“大部分城市二手房市场下行压力较大,多城挂牌量攀升,供需关系失衡,导致房价承压。”

不过,《每日经济新闻》记者注意到,尽管部分城市二手房价格在10月遭遇了下跌,但从今年前10月平均价格情况同比去年来看,整体仍处于上升通道。

如北京,据国家统计局数据,今年10月二手房价格同环比均呈下降,但1~10月平均价格指数同比则上涨了2.2%。长沙二手房价格平均价格指数同比增长0.9%,上海同样是微涨0.4%。而二手房价格平均价格指数同比上涨幅度最大的是成都,达到了6.8%,也是唯一一个上涨幅度超过5%的城市。

成交量和挂牌量齐涨

“今年成都‘卖小换大’的情况在增加,特别是在部分以改善和高端住宅为主的豪宅板块,这一情况同样存在。”成都攀成钢板块链家一资深经纪人许可(化名)告诉《每日经济新闻》记者,“如城南大源板块和城东攀成钢板块等这些成都公认的高房价区域,产品除了大平层+叠拼,也有中小户型,今年以来,这些区域的小户型二手房也在加紧出售。尽管急于出售,价格方面也能接受适度降价,但整体挂牌价和出售价还是高于同时期其他区域的房价。”

贝壳统计显示,2023年1月1日~22日成都二手房成交199294套,同比去年的135383套,增长了63911套,同比增长47.2%。与此同时,二手房挂牌量也迅速增加,截至11月21日,成都二手房挂牌量为223282套,较今年1月份的挂牌量多了近45000套。

不过,贝壳研究院成都分院指出,目前成都二手房总价和面积呈现出下探趋势。这意味着,成都二手房挂牌量增加中很大一部分来自于中小户型。其中,大部分主力户型价格集中在100万到200万元,合计占比超40%。另据好好选房小程序数据,目前成都二手房挂牌单价为20922元/平方米,挂牌价中位数约179万元/套。

需要注意的是,尽管成都二手房价格同比仍在上涨,但其环比下滑态势仍未止住。10月成都二手住宅销售价格环比下降0.1%,这也是成都二手房价格环比连续下降的第七个月,而这也导致成都二手房价格平均上涨幅度由年初的累计涨幅8.8%降为10月的6.8%。

贝壳研究院成都分院在10月市场月报中指出,虽然新政后市场观望情绪得到一定程度缓解,成交效率在政策助力下阶段性加快,但二手库存住宅房源增加,买方市场的趋势没有发生根本性改变。

此外,作为楼市调控“优等生”的长沙,10月二手房价格同比也出现了微涨。

“长沙9·22新政后,满足网签4年的房源可上市交易,二手房库存量大增。刚需买房的需求也比较旺盛,成交最快的客户在看房当天就决定要买。”位于长沙省府板块的一链家门店经纪人张洁(化名)告诉记者,“在近期一个月的时间里成交了6套房,成交房源均来自北辰中央公园及保利花园等几个主要小区。”

湖南中原研究院数据显示,10月份,长沙二手房成交5354套,达到近6个月以来峰值水平,较9月份上涨55%,比去年同期上涨1倍以上。

而在价格方面,张洁表示,“整体来看,成交价格没有明显的下滑及上涨,但二手房挂牌房源价格较之前是有一些上涨。”

象盒找房数据显示,10月,长沙六区一县二手房挂牌均价10278.54元/平方米,环比增长0.27%。在售二手房套数66964套,环比增超7000套。

“长沙二手房挂牌价回升说明业主心态转好、信心提升,但最终落实到成交仍是买方占主导,议价空间也更多。”象盒找房分析表示,随着限售缩短,市场房源量剧增,也将导致竞争更激烈,房东急卖的话只能降价。

政策刺激下的上涨

“近期带看量有明显增加,成交量也确实上涨了不少。”在贝壳找房APP(手机软件)上,杭州市奥体板块一中介经纪人张峰(化名)告诉《每日经济新闻》记者,特别是自杭州进一步放宽限购区域后,看房的人数出现了明显增长,每天带看数量能超过15组。

“新政后,来咨询的购房者增长最为明显,每天能有10~20组,有时候晚上还要加班带客户看房。而在此之前,一天下来都接不到几组客户。”杭州余杭区一德佑门店经纪人表示。

多方数据也验证了以上房产中介人员的话。

据杭州贝壳数据,杭州市区10月二手房网签量为6277套,环比9月(4934套)增长27%,同比去年10月(4630套)增长36%。

中指研究院数据显示,10月杭州二手房市场成交规模大增,全市共成交二手住宅4579套,环比增长62.6%,同比增长73.7%。

尽管两个机构统计口径不同,但从数据来看,杭州10月份的二手房成交量快速上升已是不争的事实。而市场热度提升,也使得部分房东心理预期出现改变。“特别是在新政后,出现了多个房东临时涨价的情况,涨价幅度甚至有超过100万的。”张峰表示。

克而瑞浙江区域监测显示,10月,杭州(除富阳、临安)200万~350万元总价段二手房房源成交高位增长,占比39%,全市整体二手房成交金额约为188亿元,环比上涨38.38%,成交均价则环比微涨1%,来到33260元/平方米的水平。

来自国家统计局的数据也显示,10月二手房环比上涨的城市仅有两个,其中杭州以0.5%的涨幅领涨全国,三亚环比微涨0.1%。

“‘杭六条’新政尽管10月下旬才发布,但对二手房市场的影响立竿见影,推动10月杭州二手房成交实现量价齐涨。”克而瑞分析指出,总体来看,10月杭州二手住宅成交的增量,多为低单价、低总价房源,以价换量仍然是房东成功出货的关键。“新政究竟是‘强心针’还是‘长效药’?这一问题,还有待市场进一步检验。”

“杭州新政短期刺激效果明显,10月二手房成交量环比增幅超六成,周度成交水平仅次于3月上旬。”中指研究院分析指出,杭州二手房市场翘尾可期,但持续性存疑。一方面,短期看“杭六条”对二手房交易的刺激作用好于新房市场,带看量、成交量各项数据飙涨,新政效果立竿见影。另一方面,新政带来的应激购买力减少、带看量下降、部分房东涨价,热度持续性堪忧。

另外值得一提的是,三亚是10月份唯一一个二手房价格同环比均上涨的城市。

“与其他城市相比,三亚的买房需求一直存在,但受制于此前政策调整,房源供应有限,因此不存在二手房挂牌量特别多的情况,二手房整体市场波动不会特别大。”易居研究院研究总监严跃进表示,三亚区位优势明显,看好城市整体规划和前景,二手房价格预期也将维持稳定。